Практика оценки площадей производственных зданий

Проведена оценка имущественного комплекса, включающего земельный участок и расположенные на нем производственные здания и сооружения, находящегося в промышленной зоне Невского района Санкт-Петербурга. Производственно-складские здания подключены ко всем городским коммуникациям, в том числе к магистральному газопроводу. Мощность электроснабжения составляла около 140 КВт.

При анализе аналитиком использовались сведения, почерпнутые из открытых источников о подобных объектах. В выборку включались промышленные объекты с общей площадью производственных помещений от 500 до 5000 квадратных метров, находящихся в открытой продаже в июле 2015 г. Рассматривались производства расположенные на земельных участках, находящихся собственности. Участки, находящиеся в пользовании на праве долгосрочной аренды в расчет не принимались. Средняя цена за квадратный метр производственных помещений составила 41,5 тысяч рублей со средним квадратичным отклонением 18,8 тыс.

Для более точного определения стоимости производственного комплекса использовался стандартный статистический анализ, позволяющий учесть зависимость средней цены предложения одного квадратного метра производственных помещений от их общей площади, от размера земельного участка и иных характеристик с достоверностью не менее 95%.

В результате проведенной экспресс-оценки установлена зависимость цены квадратного метра производственных помещений как функция их общей площади и площади земельного участка. Среднюю цену квадратного метра производственного объекта можно определить по формуле:

Сm = 47,814 – 0,0063хSо + 0,001хSу, тыс. р.,

где Sо – общая площадь производственных помещений, м2;
Sу – площадь земельного участка, м2.

Выбор цены в диапазоне среднеквадратичного отклонения определяют требуемый срок продажи комплекса, наличие или отсутствие очевидных преимуществ перед аналогами, а также их число в свободной продаже.

Расчётная стоимость квадратного метра получилась 42 906 рублей. Для возможности прогнозируемой скорости продажи с учетом ситуации на рынке, объект был выставлен с ценой немного ниже расчётной - по 40 тысяч за кв.м. Как сообщают специалисты агентства сейчас ведутся переговоры с потенциальным покупателем. Срок поиска потенциального покупателя составил 3 месяца.