При покупке или продаже любой недвижимости неизбежно сталкиваешься с вопросом: сколько стоит? Определение цены недвижимости – это ключевой момент.
У нас можно услышать высказывание, что на любую цену найдется свой покупатель. Согласно этому, если у вас разрослась семья, то вы можете продать имеющуюся у вас однокомнатную квартиру и на полученную сумму купить две двухкомнатных. Но на практике такого не случалось: все имеет свою цену. Значит, чтобы правильно продать или купить, необходимо правильно оценить объект торга.
Можно сделать оценку самостоятельно, при этом необходимо учитывать, во-первых, отсутствие опыта, т.е. это займет много времени, а, во-вторых, вероятность нахождения совершенно аналогичного предложения в печатных или интернет изданиях мала, особенно если квартира не является серийным проектом. Но даже если найдется аналог, это вовсе не значит, что он отразит реальную цену продажи, так как помимо метража квартиры или комнаты существуют множество других параметров, влияющих на цену объекта недвижимости.
Рассмотрим простой пример. При покупке комнаты в приватизированной квартире, вы приобретаете право на часть площади мест общего пользования (МОП). Согласно закону (cт. 42 ЖК РФ), чем больше площадь МОП, тем больше к комнате примыкает фактической площади. При продаже комнаты основополагающая цены – площадь комнаты. А при продаже всей квартиры цена комнаты увеличивается за счет площади МОП. Следовательно, при продаже квартиры маленькая комната в квартире с большой площадью МОП дороже большой комнаты в квартире с маленькой площадью МОП, если обе квартиры расположены в одном районе. В разных районах цены различаются, например, квартира на Невском будет стоить дороже такой же квартиры в Автово, причем в разы.
Учесть все факторы и совершить правильный выбор при покупке комнаты позволяет коэффициент инвестиционной привлекательности (КИП), вычисляемый как отношение стоимости соответствующей доли квартиры, содержащей и часть МОП, к стоимости комнаты. Для наглядности, его значение приведено в каталоге комнат на сайте агентства ЛВО Консалтинг. Проще говоря, коэффициент показывает во сколько раз больше можно получить денег при продаже всей квартиры, чем уплачено при покупке комнаты в этой квартире.
Если же рассматривать те случаи, когда продажа связана с получением кредита в банке или с одновременной покупкой другого жилья, да, еще и не на стабильном рынке, то срок продажи квартиры или комнаты играет определяющую роль. А срок продажи напрямую зависит от стоимости. Объективная и быстрая оценка – гарантия успешного решения жилищного вопроса.
Заметим, что объективная оценка квартиры или комнаты производится с помощью уникальной программы оценки. Разработанная сотрудником «ЛВО Консалтинг» Чижиковым Михаилом компьютерная программа использует регулярно обновляемую базу квартир и комнат Санкт-Петербурга и области, и определяет не только рекомендуемую цену, но и количество аналогичных, предлагаемых к продаже объектов, что также влияет на вероятность (срок) продажи оцениваемого объекта по выбранной цене. Принцип оценки недвижимости основан на аппарате современного кластерного анализа. Кластерный анализ – это один из методов многомерной статистики, применяется для объектов, имеющих много параметров для их классификации. В частности, кластерный анализ используется при исследовании социально-экономических процессов.
На сайте агентства «ЛВО Консалтинг» размещена online-версия программы экспресс оценки квартир в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Оценить квартиру с помощью этой программы можно за минуту, просто заполнив характеристики квартиры. Тестовый on-line сервис оценки имеет облегченный вариант, т.е. упрощенный и понятный любому пользователю.